Overheden moeten de aanbestedingsbeginselen van gelijke behandeling en transparantie respecteren bij verkoop van onroerende goederen, zowel op basis van het staatssteunrecht als op basis van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
De staatssteunrechtelijke basis volgt uit de uitspraak van het Hof van Justitie van 2 september 2021 in twee zaken (C-647/19P en C-665/19P) over de verkoop van de activa van het Duitse racecircuit Nürburgring. De feiten van deze zaak waren als volgt. Tussen 2002 en 2012 hadden de voormalige eigenaren van het noodlijdende racecircuit Nürburgring steun ontvangen, onder meer van de deelstaat Rijnland-Palts. De Europese Commissie startte in 2012 een onderzoek naar deze mogelijk ongeoorloofde staatssteun. In datzelfde jaar werd het faillissement van de Nürburgring uitgesproken en zijn de activa van het circuit via een openbare inschrijvingsprocedure verkocht aan Capricorn. De Commissie concludeerde in 2014 dat de winnaar van de biedprocedure, Capricorn en haar dochtermaatschappijen, om deze reden gevrijwaard waren van onrechtmatige staatssteun verleend aan de eerdere eigenaren. Immers, Capricorn zou een marktconforme prijs hebben betaald voor de activa. Het Hof van Justitie oordeelde echter anders. Het Hof wijst erop dat er geen sprake was van een bindende financieringstoezegging gericht aan Capricorn, hetgeen wel een vereiste was voor het winnen van de biedprocedure. Een hoger bod van concurrent NeXovation werd om deze reden wel afgewezen, terwijl het bod van Capricorn werd toegewezen. Hierdoor kon de niet-discriminerende aard van de biedprocedure in twijfel worden getrokken, aldus het Hof.
Om te borgen dat een marktconforme prijs wordt betaald voor de verkoop van onroerende goederen door overheden moet er op grond van het staatssteunrecht sprake zijn van een biedprocedure die open, transparant, niet-discriminerend en onvoorwaardelijk is. Nu Capricorn geen bewijs kon overleggen dat zij een bindende financieringstoezegging had, oordeelde het Hof dat Capricorn een voorkeursbehandeling had gekregen. Uit dit arrest volgt dat overheden de aanbestedingsrechtelijke beginselen van gelijke behandeling en ook op het gebied van staatssteun dienen te respecteren.
De Hoge Raad kwam tot een soortgelijk oordeel in een recent arrest van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778) over de verkoop van een pand aan een supermarktketen door de gemeente Didam, maar dan langs de band van artikel 3:14 BW in combinatie met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De Hoge Raad oordeelde kort gezegd in dit arrest dat de verkoop van schaarse onroerende goederen door middel van een biedprocedure moet geschieden waarbij een passende mate van openbaarheid (dus: op transparante wijze) en het gelijkheidsbeginsel in acht wordt genomen.
Kortom, zowel op basis van het staatssteunrecht als op basis van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur jo. 3:14 BW zijn overheden gehouden om de aanbestedingsbeginselen bij de verkoop van onroerende goederen in acht te nemen. Deze uitspraken laten ook zien dat het staatssteunrecht, het aanbestedingsrecht en het bestuursrecht steeds dichter naar elkaar toegroeien.
Heeft u vragen op dit gebied, dan helpen onze aanbestedingsspecialisten en staatssteunspecialisten u graag.
